등기의 유효요건 중간생략등기

부동산 등기가 유효하려면 절차가 적법한 것 외에 물권행위와 내용에 있어서 일치하여야 하는 등 실질적 유효요건도 갖추어야 한다.

등기가 유효하려면 물권행위와 그 내용에 있어서 일치하여야 한다. 만약 둘이 내용상 일치하지 않으면 합의된 대로의 물권변동이 생기기 않는다.

물권행위와 등기가 내용상 불일치하는 경우로는 질적인 불일치와 양적불일치 되는 경우가 있는데 예를 들어 지상권설정의 합의를 하였는데 전세권등기를 한 경우가 질적 불일치에 해당한다. 그리고 갑의 건물에 관하여 소유권을 이전 등기를 하기로 약정 하였으면서 을의 건물에 소유권이전등기를 한 경우에는 물권행위와 등기가 질적으로 불일치 한다. 이러한 경우의 등기는 그에 부합하는 물권행위가 없으므로 유효한 요건이 되지 못하고 모두 무효이다.

그리고 물권행위의 양과 등기된 양이 일치하지 않는 때가 있다.

가령 3,000만원의 채권을 담보하기 위하여 저당권을 설정하기로 합의하였는데 채권액이 5,000만원으로 등기된 경우 이거나 반대로 5,000만원의 채권을 담보하기로 하였는데 3,000만원으로 등기된 경우에 양적 불일치가 된다.이 중에 앞에서 등기된 양(5,000만원)이 물권행위의 양(3,000만원)보다 큰 경우에는 물권행위의 한도 내에서 유효한 효력이 생긴다. 그리고 뒤의 경우처럼 등기된 양(3,000만원)이 물권행위의 양(5,000만원)보다 작을 때에는 등기된 범위에서 효력이 생긴다고 하여야 한다.

그리고 중간생략등기의 문제에서 실질적 등기의 유효요건 효력에 대하여 알아보자.

갑이 그의 부동산을 을에게 팔고 을이 다시 병에게 판 경우에 갑으로부터 을로 소유권이전등기를 한 뒤 을로부터 병으로 소유권 이전등기를 하여야 한다.그런데 위의 경우에 을로의 등기를 생략하고 갑으로부터 병에게 직접 소유권 이전등기를 하는 수가 있다. 그러한 등기를 중간생략등기 라고 한다.

중간생략 등기가 행하여지면 물권변동의 과정이 등기부에 제대로 나타나지 않는다.

중간생략 등기에 대한 규정이 있으나 이 규정이 효력 규정이 아니고 단속규정에 해당하기 때문에 그에 대한 위반이 있더라도 벌칙의 제재는 별도로 하고 사법상 효력이 당연히 없어지는 것은 아니다.

중간생략등기에 있어서는 두 가지가 문제되는데 하나는 중간생략등기가 이미 행하여진 경우에 그것이 유효한가이고 나머지 하나는 최후의 양수인이 최초의 양도인에 대하여 등기 청구권을 가지는 가 인데 판례는 중간 생략 등기는 위의 사례처럼 3자(갑,을,병)합의가 있을 때 유효함은 물론이나 이미 중간생략등기가 이루어져버린 경우에는 3자 합의가 없더라도 합의가 없었음을 이유로 그 무효를 주장하지 못하고 그 말소를 청구하지 못한다고 한다.그리고 등기 청구권(병이 갑에 대하여)이 인정되려면 관계당사자 전원의 합의가 있어야 한다. 즉 다시 말해서 중간자들이 동의 외에 최초의 자와 최종의 자의 동의도 필요하다고 한다.

법률행위에 의한 물권변동의 경우 보통은 물권행위가 있은 후에 등기기 향하여지나 등기를 먼저 하여도 무방하다.그 때에는 등기는 처음에는 무효이겠으나 후에 그에 부합하는 물권행위가 행하여지면 유효하게 되고 물권변동이 일어난다.