재건축 절차 조합원 자격

 

재건축은 노후주택을 안전진단을 통해서 단독주택이나 아파트를 헐고 새로운 주택을 짓는 것을 말하는데 재개발이 공공사업의 성격을 띠고 있다면 재건축은 민간주택사업의 성격이 강하다.

재건축은 안전진단 등 여러 가지 절차를 통해서 이루어지는데 재건축 절차와 조합원 자격에 대하여 알아보자.

 

재건축이란

재건축은 도로 등 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.

 

재건축사업의 절차

1. 사업준비단계

-기본계획수립

주민공람(14일 이상), 지방의회 의견청취, 지방도시계획위원회 심의

-안전진단 실시

조례로 인한 재건축 연한 도래(20~30년), 소유자의 1/10이상 동의로 실시요청(시장등).

안전진단 재건축 기준은 D둥급(조건부)이상, E등급(재건축).

-정비계획 수립(시·군·구청장) : 주민 제안

-정비구역 지정(시·군·구청장→시·도지사)

시장 등 정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 법에서 정한 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다.

주민공람(14일 이상), 시의회 의견청취, 시도시계획위원회 자문, 지방도시계획위원회 심의.

 

2. 사업시행 단계

-조합설립추진위원회 승인(토지등소유자 → 시장)

: 위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 구성, 토지등소유자 ½이상 동의를 얻어 시장의 승인 을 받아야 함

-조합설립인가(추진위원회 → 시장)

재개발사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다) 가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소 유자의 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.

그리고 조합 정관, 조합 명부, 동의서, 창립총회, 회의록, 사업계획서 등 첨부하여야 한다.

-공동사업자 또는 시공사 선정

건설업체, 주택업자와 공동사업자 선정 기능, 시공사 선정은 조합의 정관 등이 정하는 경쟁 입찰 방법으로 결정.

-사업시행인가(시행자 → 시장)

조합정관에서 정한 토지소유자 등의 동의, 30일 이상 공람.

 

3. 관리처분 단계

-조합원 분양신청, 권리가액 평가, 국 · 공유지 매수, 토지수용

권리가액 평가를 위한 감정평가업체는 시장이 추천하는 2개 이상의 감정평가사가 평가.

-관리처분계획인가(시행자 → 시장)

사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120이내에 분담금, 분양신청기간등 통보, 토지등 소유자 분양신청 기간 내에 분양신청, 시행자는 30일 이상 공람을 거쳐 인가 신청.

-착공신고(시행자 → 시장) 분양 및 동 · 호수 추첨

건축물은 철거 신고 후 건축물 철거, 착공신고서 시공보증서 제출, 일반분양 등 동 · 호수 추첨

 

4. 사업완료 단계

-준공인가(시행자 → 시장)

준공인가 고시 후 확정측량 및 토지 분할, 분양자에게 토지 및 소유권 이전, 시행자는 소유 권 이전 후 지자체 공보에 이전 고시한 후 시장에게 보고.

-청 산

대지 및 건축물에 대한 등기 촉탁, 청산금의 징수 및 지급.

 

조합원 자격

재건축의 조합원 자격은 토지와 건물의 종전 소유자 중 조합설립에 동의한 자가 조합원 자격이 된다.

반면에 재개발 조합원 자격은 토지,건물,토지와건물,지상권인 무허가건축물 각각의 종전부동산 소유자에게 조합설립 동의 여부와 관계없이 조합원 자격이 주어진다.